【結論】マンションの一室が民泊として使われている疑いがあっても、違法であることを客観的に立証できなければ、是正や停止には至りません。感覚的な不安や噂だけで動くと、管理側や住民側が別の法的トラブルを招く可能性があります。初動では、感情ではなく事実と証拠を整理することが最も重要です。
近年、分譲マンションや賃貸マンションで、所有者が不在の間に無断で民泊営業が行われているケースが増えています。出入りの多さや外国人観光客の利用が目立つと、不安や不満が先行しがちですが、対応を誤ると問題が長期化・複雑化することもあります。
よくある誤解とNG行動
民泊トラブルで多いのが、次のような誤解や行動です。
- 出入りが多い＝即違法民泊だと決めつける
- 管理人や住民が直接、感情的に問い詰める
- SNSや掲示板で部屋番号や所有者情報を晒す
- 防犯カメラ映像を目的外で使用・拡散する
これらは違法民泊を止めるどころか、プライバシー侵害や名誉毀損、管理側の責任問題に発展するリスクがあります。
まず整理すべき判断ポイント
相談すべきかどうかを判断するために、以下の点を整理してください。
- 宿泊者から金銭を受け取っている可能性はあるか
- 民泊サイトやSNSなどで募集・広告が行われていないか
- 管理規約・使用細則で民泊や不特定多数の宿泊を禁止しているか
- 管理組合・管理会社としての立場はどこまでか
金銭授受や広告行為が確認できなければ、法律上は「友人宿泊」と判断されることもあります。そのため、違法性の有無は慎重に見極める必要があります。
民泊トラブルが進行しやすい理由
民泊問題は、次のような理由で表面化しにくく、長期化しやすい傾向があります。
- 所有者が居住しておらず、実態が見えにくい
- 住民が「確証がないまま我慢」してしまう
- 管理側も法的責任を恐れて踏み出せない
結果として、気づいたときには常態化し、騒音・ゴミ・防犯面のリスクが拡大していることも少なくありません。
ケース別に見る対応の考え方
ケース1：友人や知人を泊めているだけ
宿泊料の授受がなく、広告も行っていない場合、旅館業法等には抵触しません。この場合、法律での是正は難しく、管理規約の範囲での対応が中心になります。
ケース2：無届・違法民泊の可能性が高い場合
民泊サイトなどで募集を行い、宿泊料を受け取っている場合は、旅館業法や住宅宿泊事業法に抵触する可能性があります。客観的な証拠を揃えることで、行政対応や法的措置につながります。
ケース3：管理規約違反にとどまる場合
法律上はグレーでも、管理規約で禁止されているケースでは、民事的な是正や指導が検討されます。この場合も、実態を示す資料が重要です。
探偵が行う調査内容（合法範囲）
よすが総合調査では、違法行為に踏み込むことなく、次のような調査を行います。
- 共用部・外部からの現地確認
- インターネット上での募集・広告調査
- 出入り状況の客観的記録
- 利用者への任意での聞き取り
- 裁判資料として使用可能な調査報告書の作成
不法侵入や盗聴、なりすましなどの違法調査は一切行いません。
費用・期間・限界について
調査期間や費用は、対象物件の状況や証拠取得の難易度によって異なります。短期間で証拠が揃う場合もあれば、実態が不定期で立証が難しいケースもあります。
証拠が得られなかった場合、是正や営業停止に至らないこともあります。その点を理解した上で、現実的な判断を行うことが重要です。
解決が難航しやすいケース
以下のような場合は、調査や対応が難しくなる傾向があります。
- 利用が極めて短期・不定期である
- 広告が頻繁に削除・変更される
- 所有者が海外在住で連絡が取れない
この場合は、行政機関や弁護士と連携した対応が現実的となります。
次に取るべき行動
民泊トラブルでは、「違法かどうか分からない段階」で無理に動かないことが重要です。まずは事実を整理し、必要に応じて第三者に相談することで、問題を拡大させずに対処できます。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 出入りが多いだけで違法民泊になりますか？
いいえ。宿泊料の授受や広告行為が確認できなければ、違法とは判断できません。
Q. 管理組合だけで対応できますか？
証拠がなければ難しい場合が多く、第三者による調査が有効になることがあります。
Q. 住民個人でも相談できますか？
可能ですが、立場や権限の整理が重要です。状況によっては管理組合経由の対応が望ましい場合もあります。
Q. 調査をすれば必ずやめさせられますか？
証拠が得られない場合、是正に至らないこともあります。あらかじめ限界を理解しておくことが大切です。